目   的：让经纪人在最短的时间内了解房屋上市的流程，购买方式，及
 上市的注意事项，为经纪人从事房屋置换工作打下牢固的基础。
 

提   纲：
   1.房屋的性质及其它
 2.买卖二手房需要提供哪些材料
 3.二手房交易中买卖双方应该交纳的费用
 4.房地局过户流程及过户时间
 5.全额付款的交易流程，收费标准
 6.商业贷款的交易流程，收费标准
 7.公积金贷款的交易流程，收费标准
 8.转按揭的交易流程，收费标准
 9。央产房交易流程
 10.目前公司置换产品介绍
 11.专业周到的服务是成功的基石
 12.二手房买卖中的常见问题
 13.最新房屋售价一览
 前言
 二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。
　　由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。
　　目前，一些大型的、有实力的房地产经纪公司已看好二手商品房这一极具发展潜力的市场，各大中介公司还专门成立了商品房部，主要从事商品房转让的代理、居间业务。

一.房屋的性质及其它  

 A.房屋的分类
 一. 按房屋结构分类：

   平房
       普通平房
       四合院
    楼房
       多层楼：7层和7层以下，多无电梯。
       筒子楼：住户无独立的卫生间与厨房。
       高层楼：7层以上，有电梯。
 二.房屋楼层分类
 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
 　小高层：　人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。以板式小高层为主。
 高层：14层以上的为高层楼，一般以塔楼为主，居住人群较为密集
　　  跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
　　  复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

 三.以其承重结构所用的材料划分类：
 一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构
 塔楼和板楼的优劣：由于北京人大多喜欢坐北朝南、南北通风的房屋，板楼比塔楼更受欢迎。但如果板楼做得进身太深(超过15米)，房屋中间的采光会受到影响；马路边东西向的板楼则基本失去了板楼的优势；砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用，室内格局大多难以改变。塔楼建筑的框架结构突破了16层高的技术限制，可以更充分地利用土地，外立面也可以盖得丰富多彩，而且很多塔楼的室内间隔也可以自行改变，但传统的方型塔楼北向户型终年见不到阳光，居住的舒适度较差。目前，塔楼设计师们已利用塔楼变化余地较大的特点，通过造型变化，设计出了T字形、井字型、L型、蝶型、风车型等各种不同形式的塔楼。
 　　　　
B.房屋 的 长 宽 高

1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。
2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为保证具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。　　
4)住宅的净高　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
C.房屋的套内建筑面积
 由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
D.房屋共维修基金
 是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。公共维修基金的交纳标准为：购房人购房时交纳，比例为购房款的2%。
E.商品房的五证：
 《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》

 
F.名词解释

 1.公房：是从单位或房管局分得的住房，分为使用权公房和已购公有住房两部分。
 2.私房：
 3.已购公房：单位职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于单位的公有住房，职工根据国家政策，按房改成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也可视为已购公房。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
 4.央产房：同上，在单位前面加上中央字样。
 5.使用权公房：即承租房，只能居住，不能自行转让，出租或赠予，最显著的特征为要交房租。
 6.经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。
 7.商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。
 8.公寓
 9.别墅
 10.容积率：所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一般情况下，塔楼、多层住宅、板楼容积率都在１．０以上，别墅等高档住宅才能在１．０以下。据了解，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过５，多层住宅应不超过３，绿化率应不低于３０％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
 11.普通住宅的鉴定：本市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在１．０（含）以上；单套建筑面积在１４０（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。
 12。居间中保：在房屋交易过程中，代理机构作为中间保证人，保障买卖双方交易顺利进行，并促成交易成功，并承担《居间担保合同》中规定的担保责任，这种行为被称为“居间担保。”
 
 13.等额本金贷款是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
 
 14.等额本息贷款是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

 15.按揭（转按揭）转按揭”全称个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款的银行将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人（指新借款人）而申请办理转按揭业务。北京目前的转按揭业务一般指跨行转按揭。办理转按揭业务，卖方必须具备产权证，没有产权证无法办理转按揭。但有时产权证原件并不在业主手里，而是放在银行。
 
 

G.土地使用年限
        土地的取得方式不同为引线，按房屋产权性质分类：

 土地取得方式：划拨（无偿、无期限），公房的土地是国家无偿划拨的。
 出让（有偿、有期限）
 
 按国家有关法律规定，土地使用权出让的最高年限为：
 
 居住用地（也就是人们常说的商品房用地）全国统一标准年限70年；工业用地（也就是人们常说的工厂，工业区）是50年；教育、科技、文化卫生等带有福利性质的用地是50年；
 商业、旅游、娱乐等盈利性项目是用地40年；综合或其他用地50年。
 
 1.购买的商品房如何计算时间，按照目前情况，应依据五证当中的土地使用证上标明的土地出让终止日期。这样做其实不公平，往购买人拿到房屋的使用年限不足70年，请静观国家政策。在购买的时候，可以和开发商协商解决，以便获取最大利益。
 
 2.购买已购公房后，该房屋产权性质变为商品房，以该楼第一个买卖并且交纳土地出让金的时间为准开始计算，民宅的使用年限是70年。最终保证同一宗地上的土地出让年限终止日相同。
 
H、二手房买卖的禁止
以下情形的二手房禁止买卖：（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的； （4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）上市出售后形成新的住房困难的； （5）擅自改变房屋使用性质的；（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
（7）国家安全保密单位，机关办公区内和学校教学区内的公房不能出售
（8）部队及乡产权的房子不能出售。
（9）部级以上干部的房屋不能出售。
（10）央产为得到产权单位核准的 。
已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。
 
 
I.房屋所有权发生转移的类别 
 1、买卖：签约      办理过户       纳税（税费：契税1.5%、印花：0.5‰及其他）   取证
 2、赠与：赠与公证    做房产评估   过户   纳税（契税：评估价的3%、印花5元）    取证
 3、继承：继承公证     过户登记、交付印花税(5元)     取证
 注:如继承人是多人的话,卖房时只能由一人办理,其它人需做放弃继承公证.
 4.分割：房屋共有人依法分割房产的行为，如夫妻离婚，兄弟姐妹分家，合伙企业解散，法人分立。需承担印花税5元。
 5.夫妻更名：夫妻双方在没有办理共有权证的情况下，将产权证上的产权人夫妻互换。需承担印花税5元。
 
 
 
 
 二.买卖二手房需要提供哪些材料
 卖方：个人出售住房需提供以下材料：房产证原件 购房单位签定的购房协议原件  同住人同意出售证明业主夫妇的身份证 户口本 结婚证复印件  已购公房上市登记表 最初的购房凭证（交费收据等）  央产房还应提供：央产房上市登记表 物业供暖结清证明
 另外，在销售期间应尽量保留与房屋有关的其他资料，比如最近结清的水及煤气费票据，另外还应保留好电卡及有线存折等，以备买卖双方交房时使用。如离婚：需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议。如丧偶：需提供死亡证明。
 
     买方：身份证、户口簿、 暂住证 收入证明 学历证明  单身证明 结婚证明
补充：外国人，港澳台人士不可已购买已购公房和经济适用房，可以购买二手商品房，港澳人士购买的手续和内地相同，外国人和台湾人先要到建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》，贷款只能个人去花旗或汇丰银行申请办理，购房款不能使外币，卖方带上买卖合同及于购买房屋的房产证的复印件办理。

 

 三.二手房交易中买卖双方应该交纳的费用：
 
 已购公房交易
 买方： 契税——成交价的1.5%   土地出让金——1560×1%×建筑面积
        万分之五的印花税   
 卖方： 万分之五的印花税  如果卖方的房屋是标准价（含标准价优惠办法）购买的，那么在交易时卖方应该将套房屋补成成本价，应交的费用为：1560×6%×建筑面积，而后再交易。备注：告诉经纪人如何辨别。
 （说明：目前市场上的安居和回迁的经济适用房的交易和已购公房相同。成交价的3%来交土地出让金）
  例：
 
 
 经济适用房交易
 卖方： 万分之五的印花税  购买5年后交易的按成交价格的10%缴纳综合地价款（此种情况买方不需要交成交价格3%的土地出让金）。
 买方： 个人购买的按照1.5%缴纳契税 单位购买的按照3%缴纳契税
 例：
 
 商品房交易
 买方： 契税——成交价的1.5%   万分之五的印花税   
 卖方：  万分之五的印花税
 

四.房地局过户流程及过户时间
目前，在北京地区二手房的交易具备多样化，每个区的工作流程都不一样，因此，在我们的日常工作中不仅要记住本区所涉及的房地局交易所的流程，还应熟悉其他区县的交易流程，只有这样才能更好的为客户服务，下面是各个区县的交易流程表：